2011年是“十二五”開局之年，從中央到地方，為“轉(zhuǎn)型升級(jí)”做足文章，今年浙江省兩會(huì)，“轉(zhuǎn)型升級(jí)”再次成為熱議的話題，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)航母平穩(wěn)持續(xù)航行的必然選擇。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)同樣面臨著“轉(zhuǎn)型升級(jí)”的壓力。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該如何轉(zhuǎn)型？升級(jí)的立足點(diǎn)又在哪里？為此，我們對(duì)來自寧波的浙江省政協(xié)委員、榮安股份有限公司董事長(zhǎng)王久芳先生進(jìn)行了專訪，以了解房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的深度思考。

記者：請(qǐng)王委員先為廣大網(wǎng)友分析一下，剛剛過去的2010年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀是怎樣的？

王久芳：2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。上半年房?jī)r(jià)上漲較快，下半年基本保持平穩(wěn)?？v觀全年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要有以下幾個(gè)明顯的特點(diǎn)：一是國(guó)家調(diào)控的決心和力度非常大。1月份出臺(tái)的“新國(guó)十一條”、4月份出臺(tái)了新“國(guó)十條”，9月份又再次出臺(tái)了“9.29新政”。經(jīng)濟(jì)手段和行政措施雙管齊下，調(diào)控力度空前。

二是土地供應(yīng)大幅度增加。全國(guó)100多個(gè)大中城市土地供應(yīng)量和成交量的同比增幅都超過了40%。從土地成交價(jià)格來看，樓面價(jià)高于房?jī)r(jià)的現(xiàn)象依然存在。

三是房地產(chǎn)投資增幅巨大。全年房地產(chǎn)投資額將近5萬億元，同比約增長(zhǎng)了4成，處于歷史高位。

四是房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行。全國(guó)商品房銷售面積增10%，房?jī)r(jià)同比漲幅10%左右，重點(diǎn)城市，如北京、上海等起到了漲幅排頭兵的作用。房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額大幅度提高。

五是房地產(chǎn)行業(yè)集中度有所提高。重點(diǎn)企業(yè)增幅明顯，萬科成為了第一家全年銷售金額過千億的房地產(chǎn)企業(yè)，同比增幅超過了70%，拉大了與其他房地產(chǎn)巨頭的差距。主要房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額均有大幅度增加，而中小企業(yè)則增幅不大。

記者：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，更是事關(guān)最廣大老百姓的最大的民生問題。2010年也是國(guó)家出臺(tái)房市樓市調(diào)控政策最密集的一年，從“新國(guó)十條”、“新國(guó)五條”到各地限購(gòu)政策的出臺(tái)，可以說今年的調(diào)控政策是歷年房地產(chǎn)調(diào)控中力度最大、手段最多、持續(xù)性最長(zhǎng)的一年。您認(rèn)為這樣大的政策環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提出了怎樣的要求？

 王久芳：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)是一個(gè)大的課題。目前，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)，人們談的更多的是國(guó)家調(diào)控，很少有人談到房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

作為一名從業(yè)者，我一直認(rèn)為，應(yīng)該正確地認(rèn)識(shí)國(guó)家的調(diào)控。國(guó)家出臺(tái)調(diào)控措施，目的是不是為了簡(jiǎn)單地打壓房?jī)r(jià)，也不是為了打壓房地產(chǎn)企業(yè)，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過經(jīng)濟(jì)、行政等手段，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)資源再分配，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加穩(wěn)健地發(fā)展。也就是說，這些調(diào)控政策，不管是階段性的，還是長(zhǎng)期性的，都是促使房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的路徑選擇之一。

因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須認(rèn)清這個(gè)大勢(shì)所趨，堅(jiān)決支持并積極配合政府的調(diào)控措施，使得這些調(diào)控措施更好地落到實(shí)處，同時(shí)，加快自身的品牌建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)提升，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。也只有這樣，房地產(chǎn)行業(yè)才能為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體轉(zhuǎn)型升級(jí)做出貢獻(xiàn)，為國(guó)家“十二五”發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

記者：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)？

王久芳：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的終極模式選擇，是要建立一種新的開發(fā)模式，這種模式的本質(zhì)特點(diǎn)是更少的資源投入，更大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)出，達(dá)到資源集約化利用的目的。

一是在開發(fā)過程中，從設(shè)計(jì)的源頭把控，盡量選擇節(jié)能產(chǎn)品，減少房地產(chǎn)產(chǎn)品在使用中的資源消耗。

二是更新設(shè)計(jì)理念，發(fā)揮創(chuàng)新性思維，糅合不同風(fēng)格的房地產(chǎn)元素，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求，創(chuàng)造出既方便業(yè)主使用，又具有一定超前性的高品質(zhì)產(chǎn)品，確保能在盡可能長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)不被淘汰，避免短時(shí)間內(nèi)推到重來的浪費(fèi)資源的情況出現(xiàn)。而事實(shí)上，這種現(xiàn)象反復(fù)出現(xiàn)，為社會(huì)公眾所詬病。三是對(duì)土地資源的節(jié)約。大家都知道，土地是一種稀缺、不可再生資源。作為經(jīng)營(yíng)土地的房地產(chǎn)企業(yè)，我們對(duì)土地?fù)碛刑厥獾那楦?。從某種意義上來說，土地就是一張白紙，能畫出什么東西，全憑畫家的手藝。房地產(chǎn)企業(yè)必須關(guān)注土地的集約化使用，站在社會(huì)責(zé)任的角度上，開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品。開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，必須為城市增添一處景致，為城市創(chuàng)造一份價(jià)值。

記者：榮安在轉(zhuǎn)型升級(jí)方面做了哪些規(guī)劃和工作？

王久芳：很早以前，榮安就深切地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)必可避免，因此做了許多工作：

首先在產(chǎn)品規(guī)劃和開發(fā)上，始終秉承為城市創(chuàng)造價(jià)值的開發(fā)理念，針對(duì)不同的市場(chǎng)需求，開發(fā)不同特點(diǎn)的產(chǎn)品，開發(fā)一處房產(chǎn)，造就一處景色。榮安構(gòu)筑了三個(gè)產(chǎn)品層次：

一是在高端市場(chǎng)上，追求經(jīng)濟(jì)效益；寧波相對(duì)來說比較發(fā)達(dá)，高端市場(chǎng)需求旺盛，開發(fā)與該市場(chǎng)需求匹配的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是企業(yè)主要的經(jīng)濟(jì)效益點(diǎn)；二是在大眾市場(chǎng)市場(chǎng)上，追求規(guī)模效益。這一點(diǎn)主要是為了滿足改善性住房需求的人群，也構(gòu)筑了公司規(guī)?；A(chǔ)；三是在經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)上，追求社會(huì)效益。這是我要重點(diǎn)講的。榮安積極介入經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，利用榮安的品牌價(jià)值和資源調(diào)配能力，提高經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)值。改變?nèi)藗儗?duì)經(jīng)濟(jì)適用房粗制濫造，便宜沒好貨的印象。在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開發(fā)中，榮安可以保證不要一分錢的利潤(rùn)。打造高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房，為老百姓做實(shí)實(shí)在在的好事。榮安實(shí)踐一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。

榮安將從高端市場(chǎng)和大眾市場(chǎng)爭(zhēng)取來的資源空間，貼補(bǔ)到經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)，從某種意義上來說，也是一種資源公平配置的過程。

其次是充分重視服務(wù)體系建立。很多人認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)僅僅是開發(fā)產(chǎn)品，銷售產(chǎn)品，其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，向消費(fèi)者推銷的是服務(wù)。這也是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要一環(huán)。除了提供品質(zhì)高，價(jià)值高的產(chǎn)品外，我們正在著手建立一整套完整的高品質(zhì)的小區(qū)生活服務(wù)體系，以房地產(chǎn)產(chǎn)品為軸，建立配套的文化教育、健康生活的服務(wù)內(nèi)容，為業(yè)主提供綜合服務(wù)。讓業(yè)主真正體驗(yàn)到，在小區(qū)內(nèi)生活不僅僅享受到產(chǎn)品功能，而且能感受到“以人為本”的服務(wù)理念，房地產(chǎn)企業(yè)的功能也從傳統(tǒng)的物業(yè)管理，轉(zhuǎn)型升級(jí)為提供全方位的高品質(zhì)的綜合服務(wù)體系。

記者：房?jī)r(jià)高企，成為社會(huì)普遍關(guān)注的問題。在很多時(shí)候，購(gòu)房者似乎都與房產(chǎn)開發(fā)商處于一種“勢(shì)不兩立”的敵對(duì)狀態(tài)，但我們注意到，您帶領(lǐng)的榮安集團(tuán)似乎走出了一條不一樣的企業(yè)發(fā)展之路，請(qǐng)問您是如何處理與購(gòu)房者，與業(yè)主的關(guān)系的？

王久芳：這就不得不提我們的企業(yè)文化了。文化是企業(yè)的靈魂！企業(yè)的成功必定是文化創(chuàng)新的成功。文化不是為行為背書，而是指導(dǎo)個(gè)人和組織的行為。

榮安的企業(yè)文化是“感恩文化”，她涵蓋六個(gè)方面，其中第二點(diǎn)就是感恩客戶。我們認(rèn)為，客戶是榮安存在的全部理由，所以榮安理應(yīng)為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，來回報(bào)客戶的信任。

在這樣一個(gè)理念的指導(dǎo)下，榮安開發(fā)的產(chǎn)品應(yīng)該說，一個(gè)比一個(gè)有進(jìn)步，品質(zhì)一個(gè)比一個(gè)高，價(jià)值一個(gè)比一個(gè)高，所有購(gòu)買過榮安產(chǎn)品的客戶都從中得到了實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。這就是榮安的回報(bào)，就是榮安的感恩文化。

榮安還感恩時(shí)代，因?yàn)闃s安是時(shí)代造就的，榮安理應(yīng)以承擔(dān)社會(huì)責(zé)任為報(bào)；感恩合作企業(yè)，因?yàn)闃s安向前的每一步都離不開合作企業(yè)的協(xié)同，榮安理應(yīng)在合作中體現(xiàn)多贏；勞資雙方相互感恩，因?yàn)閯谫Y雙方是一種共生共榮的關(guān)系，資方理應(yīng)以真誠(chéng)善待員工為報(bào)，而員工也應(yīng)以勤奮工作為報(bào)；員工之間相互感恩，因?yàn)閭€(gè)人的成功緣于整體的配合，同事之間理應(yīng)以真誠(chéng)合作為報(bào)；感恩家人，榮安員工能專注于事業(yè)，皆因有了溫馨祥和的精神港灣，每位員工理應(yīng)以對(duì)家庭盡責(zé)為報(bào)。

記者：目前社會(huì)的住房消費(fèi)觀念也在變化，包括中央也在引導(dǎo)民眾樹立“先租后買”，“先小后大”的住房消費(fèi)觀念，您認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該如何迎合這種變化著的住房消費(fèi)需求？

王久芳：據(jù)了解，發(fā)達(dá)國(guó)家首次購(gòu)房的年齡比我國(guó)要大很多。如日本、德國(guó)，首次購(gòu)房人平均年齡為42歲；法國(guó)首次購(gòu)房的平均年齡為37歲；美國(guó)首次購(gòu)房年齡也在30歲以上。年輕人長(zhǎng)期租房是一種普遍狀態(tài)。據(jù)調(diào)查，日本租房結(jié)婚者比例高達(dá)67．1%，買房結(jié)婚比例僅為14．3%。根據(jù)英國(guó)社區(qū)和地方政府部公布的數(shù)據(jù)，2008年至2009年，英國(guó)近32%的家庭靠租房解決居住問題。

因此，“先租后買”，“先小后大”今后將會(huì)成為人們主流的住房消費(fèi)觀念。但要實(shí)現(xiàn)這樣一個(gè)目標(biāo)，必須有相關(guān)配套的條件。

首先要有房子可租，而且可租房又必須足夠便宜、穩(wěn)定。政府要有一定規(guī)模的公共租賃房投入市場(chǎng)，必須制定相應(yīng)的措施，規(guī)范中介租房，為租房創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。其次房?jī)r(jià)上漲的速度必須控制在一度的幅度內(nèi)，不會(huì)給老百姓造成購(gòu)房恐慌。再次，政府必須明確保障性房產(chǎn)的供地計(jì)劃，給市場(chǎng)以信心。

當(dāng)然，作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須提供足夠的中小套型、中低價(jià)位普通商品房。國(guó)家規(guī)定所有的房產(chǎn)項(xiàng)目總體量必須確保70%是90平方米以下的。榮安最近幾年開發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目，中小套型的房子都高于這個(gè)比例，在建項(xiàng)目中，中小戶型也是主打產(chǎn)品。

房地產(chǎn)行業(yè)如同一個(gè)虛火正旺的患者，需要從根本上調(diào)理，國(guó)家宏觀調(diào)控是體外用藥，最重要的是自身免疫力的提升，而這種提升就是企業(yè)自尋轉(zhuǎn)型升級(jí)之路。

轉(zhuǎn)自《人民網(wǎng)》 記者吳志清