——榮安地產(chǎn)鐘衛(wèi)民:全方位打造甬城人居新標(biāo)桿
【搜房網(wǎng)】：關(guān)注購(gòu)房者，感恩2009年，大家好！這里是搜房網(wǎng)年終高端訪談，今天在我們本期現(xiàn)場(chǎng)的嘉賓是榮安地產(chǎn)副總經(jīng)理鐘衛(wèi)民先生，鐘總您好！
【鐘總】：你好！
【搜房網(wǎng)】：我們?cè)?009年的最后一天，和您一起來(lái)回顧榮安走過的2009年。我們知道，2009對(duì)榮安地產(chǎn)來(lái)說是意義重大的一年，這當(dāng)中讓您認(rèn)為影響最為深刻得有幾件呢？
【鐘總】：我覺得應(yīng)該是四件事情。第一個(gè)事情是企業(yè)方面的，2009年9月份我們復(fù)牌了，成為寧波第一家純地產(chǎn)上市公司，應(yīng)該說企業(yè)上升到了新的平臺(tái)。第二個(gè)事情，是市場(chǎng)的變化。今年的市場(chǎng)可以用火爆來(lái)形容，上半年比較平淡一點(diǎn)，但是成交量還是不錯(cuò)。下半年房?jī)r(jià)一直在飆升，到12月達(dá)到了新高點(diǎn)。第三個(gè)，是土地市場(chǎng)。開發(fā)商是把土地作為自己的開發(fā)項(xiàng)目的根本，沒有土地開發(fā)商無(wú)法生存下去。今年土地的高漲，甚至比前幾年房屋的售價(jià)還要高。從這一點(diǎn)可以看出，新一輪房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整，已經(jīng)是在醞釀中。第四，是政策方面。今年的政策波動(dòng)比較大，從一開始鼓勵(lì)市場(chǎng)的積極救市政策、寬松的貨幣政策，到年底不斷收緊的金融政策，房地產(chǎn)政策導(dǎo)向以及市場(chǎng)導(dǎo)向是越來(lái)越明顯了。
【搜房網(wǎng)】：您講到的這四點(diǎn)，可以說是現(xiàn)在寧波市場(chǎng)上最為熱門的四個(gè)話題。第一個(gè)您講到榮安上市，在搜房網(wǎng)絡(luò)人氣榜2009年影響力事件榜中，“榮安地產(chǎn)上市”這個(gè)事件目前排名第一，大家對(duì)寧波第一家上市的地產(chǎn)公司是非常重視的。因此大家會(huì)對(duì)榮安的項(xiàng)目也產(chǎn)生非常大的關(guān)注。在2009年，榮安的項(xiàng)目也是多點(diǎn)開花，除了在寧波市區(qū)的，還有在北侖的，多個(gè)項(xiàng)目都取得很好的成績(jī)。這項(xiàng)目上的收獲，覺得還滿意嗎？
【鐘總】：自我感覺還是不錯(cuò)的，雖然也有一些個(gè)別的遺憾。
【搜房網(wǎng)】：什么樣的遺憾呢？
【鐘總】：應(yīng)該這么說吧，作為開發(fā)商來(lái)說更希望是一種自住型需求為主的消費(fèi)。榮安走到上市公司這一步，品質(zhì)比任何東西都重要。提升樓盤品質(zhì)，不僅是房子建造的質(zhì)量好，還有物業(yè)管理好、小區(qū)居住氛圍好，那么才是一種真正品質(zhì)的體現(xiàn)。如果投資型需求過強(qiáng)，就意味著短期內(nèi)居住率不高、物業(yè)管理上產(chǎn)生不利影響等。
今年的樓市火爆，投資型購(gòu)房者占了很大的比例，在帶動(dòng)樓市迅速回暖的同時(shí)，我們也看到投資型購(gòu)房者過多所產(chǎn)生的一些問題。所以說，我們對(duì)投資者是又愛又恨。
高端項(xiàng)目接踵而至 全方位打造甬城人居新標(biāo)桿
【搜房網(wǎng)】：但是這個(gè)投資客多，不單單是一個(gè)項(xiàng)目的問題，而是整個(gè)市場(chǎng)的問題。您講到遺憾，我覺得，遺憾是一點(diǎn)，但是滿意更多一點(diǎn)吧。像今年榮安幾個(gè)項(xiàng)目開盤都是比較轟動(dòng)，這其中讓您印象最深刻是哪一個(gè)？
【鐘總】：應(yīng)該是琴灣吧，榮安琴灣這個(gè)項(xiàng)目從價(jià)位來(lái)說，在鄞州中心區(qū)算是比較高的。但是通過我們長(zhǎng)時(shí)間的營(yíng)造，從品質(zhì)到設(shè)計(jì)等各方面大家能看得到，的確是有所不同的。大家也愿意去找一個(gè)自己喜歡住的一個(gè)小區(qū)。在銷售過程中，我們跟客戶介紹的時(shí)候也說，“你是作為投資的，還是作為自住的？”如果是自住，我們建議他買這個(gè)房子；但是如果投資，我們則建議他買成本更低一點(diǎn)的樓盤。但是當(dāng)時(shí)購(gòu)買的形勢(shì)還是非常火爆，大家對(duì)琴灣的認(rèn)同感非常強(qiáng)。
當(dāng)時(shí)我們公司很多同事都在祝賀銷售人員，恭喜我們賣的好。我跟他們說，這不是我們的功勞，是大家的功勞，因?yàn)榇蠹野褬潜P做好了，我們才能賣到一個(gè)好價(jià)錢。
【搜房網(wǎng)】：從外界看來(lái)，榮安造的樓盤一個(gè)比一個(gè)高檔了，像之前的北侖榮安花園、榮安和院，到后來(lái)的榮安琴灣、明年榮安即將要推出的兩個(gè)項(xiàng)目，更加高端了。
【鐘總】：對(duì)。其實(shí)榮安上市、做高端樓盤是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的需要。2008年的樓市調(diào)控和金融危機(jī)以后，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)遲早也會(huì)走市場(chǎng)化的路線，根據(jù)國(guó)外大企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)以及經(jīng)濟(jì)規(guī)律，最終房地產(chǎn)到開發(fā)商會(huì)是越來(lái)越少。缺少開發(fā)實(shí)力，以及沒有做品質(zhì)樓盤的開發(fā)商會(huì)被慢慢淘汰。對(duì)開發(fā)商來(lái)說，最關(guān)鍵是現(xiàn)金流和資金鏈，如果沒有龐大的資金在做支撐的話，企業(yè)很難做大做強(qiáng)，所以在那的階段我們選擇上市。你現(xiàn)在也看到了，市場(chǎng)和我們預(yù)計(jì)的一樣，國(guó)家對(duì)土地招標(biāo)掛的門檻越來(lái)越高，也就是說實(shí)力欠缺的開發(fā)商會(huì)被擠出市場(chǎng)。我們要跟上市場(chǎng)變化的潮流，所以要上市。
你看今年下半年拿地的基本上都是大企業(yè)，小企業(yè)只能是拿很小的地。而且這些地本身因?yàn)橐?guī)模小，運(yùn)作空間就不大，如果遇到市場(chǎng)波動(dòng)影響會(huì)很大。但是大企業(yè)在操作時(shí)更有實(shí)力保證。第二，作為上市公司，是屬于公眾型企業(yè)，是要對(duì)全體社會(huì)股東負(fù)責(zé)的公司，因此做品質(zhì)是最關(guān)鍵的。企業(yè)要做品質(zhì)，必須要做高端產(chǎn)品，在此之后我們做普通產(chǎn)品會(huì)更有經(jīng)驗(yàn)跟實(shí)力。所以說我們必須要走出這一步，盡管這一步走得比較痛苦，但是我們必須要這么做。
【搜房網(wǎng)】：所以，榮安在這樣的理念下明年要打造兩個(gè)高端項(xiàng)目，是嗎？
【鐘總】：是的。明年的一個(gè)項(xiàng)目——榮安府坐落在鄞州花園旁邊，緊鄰浙江首屈一指的700畝濕地公園。此外，項(xiàng)目靠近鄞州區(qū)政府，萬(wàn)達(dá)商業(yè)中心也近在咫尺。有這么優(yōu)越的地段，所以我們把這個(gè)項(xiàng)目定位是高端項(xiàng)目。戶型是從80平——200多平不等。我們把產(chǎn)品分成幾類，80平左右的戶型是專門為南部商務(wù)區(qū)里的白領(lǐng)、周邊政府機(jī)構(gòu)的公務(wù)員打造的。130平的戶型，是針對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善型購(gòu)房者、企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)等人士。160——200多平的戶型，主要是為企業(yè)主量身打造。整個(gè)項(xiàng)目定位為精裝修高層豪宅，基本上做到雙大堂聯(lián)地下車庫(kù)，配有恒溫游泳池、室外游泳池、壁球館，高端幼兒園……。我們要將這個(gè)項(xiàng)目做成寧波數(shù)一數(shù)二的高檔樓盤。
另外一個(gè)項(xiàng)目榮安公館體量比較少，但是地段非常好，就是榮安甬港飯店北地塊這個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目包括小高層、高層的住宅，從120多方到200方的戶型不等；另外還有別墅，可以說是寧波市中心絕無(wú)僅有的一類地段新別墅。
【搜房網(wǎng)】：這兩大高端項(xiàng)目除了在建造設(shè)計(jì)上要力求高水平，在其他方面呢？
【鐘總】：這兩個(gè)項(xiàng)目定位高端，在產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)等各方面都花了很大力氣，物業(yè)管理我們都請(qǐng)高力國(guó)際來(lái)管理，它是全球五大行之一，有100多年歷史的物業(yè)管理公司，在全球排名前三位。有了實(shí)力物管企業(yè)的加盟，我們?cè)诤笃诘倪\(yùn)作上會(huì)有更大的信心。因?yàn)橥瑯拥姆孔?，在入住之后因?yàn)槲锕芄镜姆?wù)品質(zhì)不同會(huì)產(chǎn)生很大的差別。好的物管企業(yè)能幫助營(yíng)造出更好的居住氛圍，帶給業(yè)主尊貴感，并為房產(chǎn)增值。
【搜房網(wǎng)】：的確如此。您剛才講到這兩個(gè)已經(jīng)定下案名，有完美規(guī)劃的項(xiàng)目。榮安還有一些項(xiàng)目我們也可以預(yù)見到，比如說今年拿下的潘火地塊，明年也要啟動(dòng)了吧？
【鐘總】：這個(gè)項(xiàng)目我們規(guī)劃為中高端的項(xiàng)目，因?yàn)轫?xiàng)目地段不錯(cuò)，一出門就是滄海路，幾百米就到興寧路，地段上有很大優(yōu)勢(shì)。我們針對(duì)是江東、鄞州、已經(jīng)寧波南部縣市的購(gòu)房群體，將項(xiàng)目規(guī)劃為120平到130平為主力戶型的改善型樓盤。整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)上我們結(jié)合榮安府的一些優(yōu)點(diǎn)，比如說連廊、精裝大堂等，注重鄰里之間的交流，通過大堂、公共設(shè)施，連廊等設(shè)計(jì)能讓大家互相的見面、交流。這個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)是明年底推出。
地市樓市風(fēng)起云涌 冷靜判斷洞悉未來(lái)
【搜房網(wǎng)】：榮安在今年土地市場(chǎng)上也是非?；钴S了，除了國(guó)企的拿地非常勇猛以外，榮安也是經(jīng)常出現(xiàn)在土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)，那對(duì)今年土地市場(chǎng)是怎么樣看的呢？
【鐘總】：08年寧波土地供應(yīng)量幾乎是沒有的，這個(gè)現(xiàn)象一直到09年6月1日雅戈?duì)柲玫亻_始才有所變化。因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間缺地，加上金融危機(jī)之后房企的土地存貨越來(lái)越少，又正值房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期，供需失衡最直接地導(dǎo)致了地價(jià)越來(lái)越高。另一方面，寧波城市建設(shè)的快速發(fā)展，地鐵建設(shè)、拆遷等現(xiàn)象使開發(fā)商更有動(dòng)力開發(fā)項(xiàng)目。因此，09年的土地價(jià)格上漲較大。
此外，在土地市場(chǎng)上兩級(jí)分化愈加明顯?；旧象w量大的和高端的土地，競(jìng)得的企業(yè)不是實(shí)力雄厚的央企國(guó)企，就是像我們榮安這樣的上市公司。小的房企只能拿到體量較小的土地。此外，市場(chǎng)分流現(xiàn)象也比較明顯。寧波市區(qū)的地越來(lái)越少，有些房企將目光投在了鎮(zhèn)海、北侖、余姚甚至慈溪、奉化、寧海等地，根據(jù)整個(gè)行業(yè)的變化，市場(chǎng)的變化，房企在逐步調(diào)整自身的開發(fā)重心。
【搜房網(wǎng)】：可以從現(xiàn)在的土地市場(chǎng)看到未來(lái)得房地產(chǎn)市場(chǎng)，請(qǐng)您對(duì)2010年的樓市簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)一下。
【鐘總】：2010年我認(rèn)為房?jī)r(jià)應(yīng)該比較平穩(wěn)，因?yàn)楣?yīng)量少，此外大家普遍對(duì)通脹的預(yù)期都會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。但是根據(jù)現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快的控制，明年一部分投資性的需求會(huì)撤出市場(chǎng)，應(yīng)該是平穩(wěn)過渡的一年。2010年上半年推出量不多，到下半年因?yàn)槭袌?chǎng)過了緩沖期了，那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)有一部分上漲，但不會(huì)太大。因?yàn)?011年的供應(yīng)量會(huì)增加。從產(chǎn)品上看，明年將會(huì)以高端住宅為主，中低端、小戶型產(chǎn)品會(huì)比較少。明年會(huì)出現(xiàn)一個(gè)情況就是說八九十方的房子買不到的，要買只能是去二手房的現(xiàn)象。
后記：在采訪的最后，鐘總寄語(yǔ)購(gòu)房者，提出了自己的建議和看法：“2010年是一個(gè)剛性需求消費(fèi)為主的一年，大家也不要有太多顧慮，該出手時(shí)就出手。”同時(shí)鐘總以“搜房網(wǎng)：購(gòu)房者的最佳選擇”這句話評(píng)價(jià)了搜房網(wǎng)。